Il settore è esposto al ciclo e poco difensivo ma meno sensibile ai tassi

L’ondata di vendite che ha colpito i mercati azionari da inizio anno non risparmia i Reit (Real estate investment trust). Si tratta dei fondi che investono in ogni genere di immobile, dai centri commerciali ai grattacieli ai nuovi progetti abitativi. Strumenti apprezzati in ottica difensiva, perché generano anche cash flow regolari attraverso i canoni di locazione, ma che poi alla fine sono molto esposti al ciclo economico.
Le performance degli Etf quotati a Milano che investono negli indici legati ai Reit sono in negativo da inizio anno, anche con flessioni a due cifre. «Il rischio - spiega Rocco Probo, analista Consultique - al quale ci si espone è pertanto molto più correlato al rischio dei mercati azionari e meno all’andamento dei prezzi degli immobili. È facilmente intuibile ciò dal confronto tra l’indice statunitense (S&P 500), l’indice statunitense real estate (Msci Usa Real Estate) e un indice rappresentativo dei prezzi degli immobili negli Stati Uniti come il S&P Case-Shiller. Per questo motivo, da inizio anno tutti i prodotti di questo tipo soffrono la generale debolezza dei mercati azionari, anche se con una intensità leggermente più contenuta».
Molti degli Etf quotati sono a distribuzione e pagano quindi una cedola periodica, ma questo non appare sufficiente a sostenere i corsi in questa fase. «Il tasso di distribuzione - aggiunge Probo - è effettivamente più elevato di un classico azionario globale, il cui yield si aggira attorno all’1,5%-2%. Se un investitore ha bisogno di un flusso cedolare per integrare il proprio reddito, può sicuramente essere una delle principali alternative a disposizione, da assumere con la consapevolezza di una potenziale maggiore concentrazione settoriale. Se l’investitore, invece, non ha bisogno di un flusso cedolare sarebbe sempre da preferire il prodotto ad accumulazione per poter sfruttare il più possibile la capitalizzazione dei rendimenti».
Possiamo dire, quindi, che i Reit sono ancora una scommessa sicura? «A nostro avviso - commenta Peter Van der Welle, strategist del team multi asset di Robeco -la fase ottimale per la performance dei Reit è passata; tuttavia, finché la tendenza stagflazionistica dell’attuale contesto macro non culmina in una vera e propria contrazione dell’attività reale, l’asset class ha ancora qualcosa da offrire».
Nelle fasi di alta inflazione e rallentamento economico i Reit tendono a sovraperformare l’equity. «Questo andamento dei rendimenti - continua Van der Welle - avvalora l’idea condivisa che i Reit siano un investimento più difensivo, con capacità di copertura dall’inflazione. Eppure, a giudicare dalla netta correlazione positiva con la performance relativa dei titoli ciclici rispetto ai difensivi, i Reit si comportano in pratica più come asset ciclici. Presentano quindi un’elevata correlazione con l’attività economica, il che li rende vulnerabili alle contrazioni economiche, specialmente quelle che sfociano in una recessione».
Un altro problema che attanaglia il comparto è legato al fatto che la maggior parte del settore immobiliare necessita di finanziamenti e i tassi d’interesse sono in aumento. I costi di finanziamento sono quindi destinati a salire, ma il segmento non è impreparato. «Negli ultimi anni - aggiunge Van der Welle - l’allungamento delle scadenze del debito favorito dai tassi d’interesse eccezionalmente bassi ha ridotto la suscettibilità dei Reit a un improvviso rialzo dei costi di finanziamento. La loro capacità di resistere a un aumento degli oneri finanziari nel breve termine è ancora intatta, data la discreta capacità di generazione di cash flow sottostante a questi strumenti». I Reit globali evidenziano attualmente una leva finanziaria non eccessiva e complessivamente le valutazioni dell’asset class non appaiono troppo care.

Andrea Gennai