Inchiesta . La casa è l’obiettivo primario per molti risparmiatori, ma a dispetto dei bassi tassi d’interesse le insidie sono molte
Persi nella giungla dei mutui
Veronesi «affamati» di credito, ma in difficoltà ad orientarsi tra le offerte
di Ferruccio Pinotti
La casa è un bene primario per i veronesi, un obiettivo da raggiungere ad ogni costo. Spesso a prezzo di sacrifici. E di rischi. Quando ci si trova nella necessità di accedere a un mutuo, ci si addentra in una giungla nella quale il povero risparmiatore si aggira con la stessa confidenza con cui si muoverebbe un cittadino nella foresta amazzonica. I tranelli, le insidie e gli agguati sono innumerevoli.
Termini tecnici come Tan, Taeg, Isc, Euribor, Spread lo stordiscono, facendolo piombare in un complesso di inferiorità dal quale si esce solo sfoderando un coraggio da leone (pronto ad essere comunque abbattuto).
Il povero contraente cerca di capire, di obiettare, ma poi alla fine - stanco e affamato di credito - appone la propria firma alla propria condanna. Quella di pagare condizioni spesso esose per l’agognato mutuo, o comunque palesemente fuori mercato; quando non da usura, se il mutuo è stato contratto molti anni prima.
Questa è la situazione in cui versano molte persone che decidono di aprire un mutuo per realizzare il sogno di una casa propria: la sgradevole sensazione di essere una «preda».
Le tecniche per sedurre chi ha bisogno di credito si stanno facendo sempre più sofisticate, anche perchè ormai la concorrenza tra banche (alcune delle quali, come quelle straniere, specializzate sui mutui) è spietata.
Il più pericoloso specchietto per le allodole è quello, ormai molto diffuso, del cosiddetto «tasso di ingresso». Capita spesso, infatti, di vedere pubblicizzati ed esposti sulle vetrine delle banche tassi per i mutui molto bassi: 1%, 1,5%, 1,9%. Chi è alle prese con magri bilanci familiari è attratto come le formiche dal miele.
Ma attenzione. Tali tassi sono in realtà in vigore solo per un periodo limitato di tempo. Allo scadere verrà applicato il tasso definitivo, detto «tasso a regime», ben diverso e più elevato.
Il tasso a regime tiene conto del parametro di indicizzazione (ovvero, l’Euribor: quello a 6 mesi, attualmente, è pari al 2,22%) e dello «spread», ovvero il margine applicato dalla banca, che può variare notevolmente. E che è bene conoscere subito, sin dall’inizio.
Un’altra cosa cui fare attenzione, quando si stipula il contratto di mutuo, è la differenza tra Tan e Taeg.
Il Tan, o tasso annuo nominale, indica esclusivamente la misura degli interessi dovuti su un prestito, senza tenere conto delle spese accessorie. Nel caso specifico di un mutuo con tasso di ingresso, esso considera il tasso di ingresso e quello a regime. Esso è quindi il costo «puro» del finanziamento, senza considerare le spese.
Il Taeg, o Tasso annuo effettivo globale, è il costo effettivo di un mutuo. Esso considera, nel calcolo, tutte le commissioni e le spese sostenute per ottenere il finanziamento (spese di istruzione, di perizia, etc.) e per versare le rate.
Le differenze, come mostra l’esempio in tabella costruito da CONSULTIQUE (un network veronese di consulenza finanziaria indipendente) - costruito ipotizzando un mutuo di 200.000 euro con le due modalità (con tasso di ingresso e senza tasso di ingresso) - sono incredibili. E possono arrivare sulla cifra in questione (da rimborsare 15 anni), a ben 7.096,15 euro in più per il mutuo con tasso di «invito».
È estremamente importante che chi contrae il mutuo tenga fisso lo sguardo al Taeg, l’unico vero strumento per confrontare le offerte di mutuo. Non bisogna fermarsi quindi alle vetrine delle banche, prestando ciecamente fede a quanto scritto nei cartelloni. Nella maggior parte dei casi, ad un tasso di ingresso molto basso corrisponde poi uno «spread» elevato, ovvero un alto ricarico sul parametro di indicizzazione reale, con l’effetto di contrarre un finanziamento in realtà più costoso di un mutuo senza tasso di ingresso.
Ma come si regola chi questi concetti non li assimila facilmente?
L’ufficio studi di CONSULTIQUE porta dei dati sorprendenti: «Le nostre analisi di mercato mostrano come, anche a Verona, il cliente che necessita di un mutuo tipicamente si affida alla propria banca (o alla proposta dell’agenzia immobiliare), accettandone "passivamente" limiti e condizioni. Solo una parte minoritaria dei clienti, meno del 15%, impiega tempo ed energie per effettuare una seria comparazione tra le varie offerte disponibili, o almeno ci prova».
Diverso il caso di necessità particolari da parte di clienti di nicchia.
«Quando si tratta di mutui al 100% o di finanziamenti speciali, la parte di mercato che si rivolge a strutture di mediazione creditizia o che si attiva in proprio è più elevata. La maggioranza dei potenziali contraenti non è comunque in grado di muoversi per soddisfare al meglio le proprie esigenze».
Per quanto riguarda le condizioni economiche praticate dalle banche, spiega CONSULTIQUE, la variabilità riscontrabile è più elevata di quanto si pensi: «Tra l’Isc di due proposte, cioé l’indicatore sintetico di costo delle proposte migliori e peggiori, possono esserci più di due punti di differenza. Tale differenza è molto rilevante e su un mutuo ventennale di una certa entità può trattarsi di cifre notevoli».
Come fare per risparmiare, o comunque per evitare «tranelli» e clausole incomprensibili?
Una nuova possibilità, da poco «importata», dall’estero, è quella di avvalersi dei consulenti finanziari indipendenti (o Ifa: independent financial advisors), professionisti pagati a parcella, in ragione del risparmio che riescono a far effettuare al loro cliente.
«Il consulente indipendente studia la situazione e le propensioni del cliente, analizza il mercato, contratta con le banche le condizioni migliori. Il risparmio è tale che al suo interno ci sta tranquillamente anche la parcella del consulente», spiega Cristina Giacomazzi, dell’Ufficio Studi di CONSULTIQUE.
La società scaligera spiega che con questo sistema è possibile effettuare risparmi consistenti. «L’assistenza è totale. Parte dall’analisi reddituale e patrimoniale del cliente, definisce il suo profilo di rischio, cura la ricerca della proposta migliore, perfeziona le fasi dell’istruttoria e di erogazione, in modo da giungere senza sorprese alla firma del contratto di mutuo dal notaio.»
È possibile quindi, anche per il risparmiatore meno esperto, disporre delle informazioni necessarie a a salvaguardare il proprio risparmio faticosamente accumulato.
(2. fine. L’inchiesta precedente sul tema della casa è stata pubblicata il 21 novembre)
Rinegoziarli è possibile E non si perde nemmeno lo sconto sulla prima casa
A Verona, sono molti di più di quello che si può immaginare. Sono coloro che hanno contratto anni fa mutui con alti tassi di interesse, che strangolano chi li ha sottoscritti.
«Esiste un mercato dai numeri potenzialmente amplissimi, costituito dallo stock di finanziamenti contratti prima dell’entrata dell’Italia nell’euro», spiega Cristina Giacomazzi, dell’ufficio studi di una società veronese di consulenza indipendente, CONSULTIQUE. «In questo caso, la maggior parte dei mutuatari è ignara del fatto di pagare un tasso fuori mercato e di avere diverse possibilità di riduzione della rata, sostituendo il mutuo con uno maggiormente vantaggioso».
«Rinegoziare i mutui, affidandosi a un consulente, in molti casi è possibile e vantaggioso. Nel momento in cui lo si fa, è opportuno approfittarne per rivedere tutte le condizioni del finanziamento. Con un vantaggio importante, che molti non sanno: anche in caso di negoziazione, non si perde il beneficio fiscale del mutuo sulla prima casa» .(f.pin.)