È IL MOMENTO DI INVESTIRE SUL MATTONE?
Risponde Giuseppe Romano, Ufficio studi Consultique.
In situazioni come questa, ci si chiede se sia vero che il mattone è sempre il mattone. In realtà, il mercato immobiliare vive di cicli espansivi e depressivi, al pari del mercato azionario. Dal 2013 c’è stato prima un assestamento e poi una timida ripresa. Tassi bassi, redditi disponibili in crescita, aumento del numero di compravendite, riduzione dei tempi di vendita e di locazione, riduzione della distanza di prezzo tra acquirente e venditore, sono variabili che fanno ben sperare per una ripresa duratura del ciclo. Le vere incognite sono la capacità di crescita del sistema Italia e l’emergenza del coronavirus, che può abbassare in maniera significativa il Pil e farci invertire la rotta. Gli immobili di natura non residenziale, come negozi e uffici, sono molto più sensibili alla variazione del Pil, che incide prima sugli affitti e poi sui prezzi. A ciò si aggiunga un considerevole incremento dell’offerta di unità, prima adibite alle filiali delle banche, che stanno riducendo gli sportelli.

COME SI SCEGLIE UN IMMOBILE?
Risponde Giuseppe Romano
Quando si valuta l’acquisto immobiliare ai soli fini d’investimento, l’analisi non può prescindere dalla valutazione congiunturale e dal contesto macroeconomico e finanziario. Il valore di un immobile è dato dal valore attualizzato di tutti i flussi di cassa che produrrà in futuro, cioè gli affitti, che a loro volta sono funzione del reddito disponibile e, dunque, del ciclo economico. I tassi di interesse bassi hanno un triplice effetto: riducono il tasso con cui si attualizzano gli introiti futuri, contribuiscono al rialzo dei prezzi, rendono meno allettanti le alternative d’investimento e grazie ai mutui convenienti stimolano la domanda di case.

LA BCE È INTERVENUTA QUANTO SONO UTILI LE MISURE DELLE BANCHE CENTRALI?
Risponde Giuseppe Romano
Le azioni intraprese dalle principali banche centrali per reagire alle criticità economiche legate alla diffusione del coronavirus sono state già numerose. In Cina, dove tutto è partito, la Banca Popolare ha tagliato i tassi di riferimento e fornito liquidità al sistema, soprattutto in gennaio. La Federal Reserve americana ha tagliato i tassi dello 0,5% in modo emergenziale. Lo stesso ha fatto la Bank of England. La Bce, invece, offre maggiore liquidità tramite aste e ha ampliato di 120 miliardi di euro gli acquisti di titoli entro fine anno, senza procedere ad un taglio dei tassi (già negativi sui depositi centrali). Le iniezioni di liquidità e i programmi di acquisto sono fondamentali: la politica monetaria non possiede sufficienti strumenti per risolvere problemi al di fuori del proprio ambito di attività, ma può e deve operare affinché tensioni finanziarie non acuiscano le difficoltà economiche. È chiaro che, in un contesto di shock esterno al sistema economico che ha generato soprattutto problemi dal lato della produzione, “un taglio dei tassi non può ridurre il tasso di infezione e non riparerà i problemi nelle catene di approvvigionamento”, come affermato dal presidente della Fed James Powell.

QUAL È L’IMPORTANZA DELLE MANOVRE FISCALI DEI GOVERNI?
Risponde Giuseppe Romano
Attente misure fiscali avranno un ruolo fondamentale per incanalare i fondi necessari al settore sanitario, ma anche per ridurre il rischio legato a carenze di liquidità di famiglie e imprese maggiormente colpite dalla sospensione delle attività lavorative. Passato il peggio, inizierà una nuova fase, tuttavia condizionata dalla durata della crisi. Se questa risultasse molto lunga, gli shock della domanda, dovuti alla disoccupazione, dovranno essere gestiti da politiche fiscali e monetarie.